Grondbeleid

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste (BBV, artikel 16):
a   een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de
  programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b   een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
c   een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
d   een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e   de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s
  van de grondzaken.
Bij het uitwerken van deze paragraaf volgen we de elementen van het BBV.

De grondexploitatie is onderdeel van de bedrijfsvoering en dient een positieve bijdrage aan de gemeente en gemeenschap te leveren. Eventuele winsten worden ingezet om het voorzieningenniveau te versterken. Ook levert een actief grondbedrijf een positieve impuls aan de regionale economische activiteit.

De uitvoering van het grondbeleid wordt gebaseerd op de nota Grondbeleid 2020-2026 zoals die in 2020 is vastgesteld (rb. 27 augustus 2020). Doel van de nota is het formuleren van een integraal beleidskader om het totale grondexploitatieproces te beheersen, te bewaken en af te stemmen op alle relevante beleidskaders, zodat een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid kan worden gevoerd.

Naast het meerjarige beleid, wordt elk jaar een Grondnota gemaakt waarin de ontwikkelingen van de complexen in beeld wordt gebracht. De meest recente Grondnota is door de gemeenteraad vastgesteld op 11 november 2021.

Exploitaties
De gemeente Laarbeek heeft momenteel de volgende plannen in exploitatie:

Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden ook de verschillende grondprijzen vastgesteld. De volgende prijzen worden gehanteerd:

Het project BIO Bakelseweg wijkt af van de vastgestelde grondprijzen. Vanwege de specifieke aard van de bouwkavels (> 1.400m² in het buitengebied) is de grondprijs bepaald aan de hand van een waardebepaling van een makelaar.

Indexering kosten : voor de indexering van de nog te maken kosten bouw- en woonrijp maken is een percentage voor 2021 van 4% aangehouden. Dit vanwege de flink gestegen kosten in de Grond- weg- en waterbouw (GWW) onder invloed van enorme tekorten aan personeel en schaarste in bouwmaterialen. Ook de explosieve stijging van de gasprijs zal zijn doorwerking gaan vinden. Een indexering van 2% is aangehouden voor de overige jaren.

Indexering grondprijs : de grondprijs voor 2022 voor woningbouw in de vrije sector en huursector boven de huurtoeslaggrens (geliberaliseerde huur) wordt met 4% verhoogd. Een dergelijke indexatie wordt als passend en reëel gezien voor het bijhouden van de kostprijsontwikkeling, de ontwikkeling van de woningbouwprijzen en bouwsommen van aannemers. Met de nullijn voor gronden in de sociale huur- en sociale koopsector wordt geprobeerd om initiatieven in deze sector betaalbaar te houden.
Op basis van vraag en aanbod, een extern advies en een onafhankelijke taxatie is de grondprijs voor bedrijfsgrond in de zichtzone verhoogd naar € 185,- per m² excl. BTW (+5,7%) en in de overige zones naar € 160,- per m² (+5,3%)

Rekenrente : de toerekening van de rentekosten vindt plaats op basis van de ‘Notitie Rente 2017’ zoals deze door de commissie BBV is opgesteld. De rekenrente voor 2021 is vastgesteld op 0,6% en voor 2022 op 0,45%. Langjarig is in de exploitaties een percentage van 0,45% aangehouden.

Bij het opmaken van de programmaverantwoording wordt elk jaar een actueel beeld geschetst van de lopende complexen. De actuele prognose wordt afgezet tegen de prognose zoals die is gemaakt voor de Grondnota 2021.

Vanaf 2016 is sprake van verplichte winstneming bij de complexen die dit kunnen dragen. Volgens Besluit Begroting en Verantwoording moet deze verplichte winstneming plaats vinden aan de hand van de POC-methode (percentage of completion). Voor de bepaling van de winst wordt per complex gebruik gemaakt van de volgende formule: Percentage gemaakte kosten van de totaal kosten * percentage gemaakte opbrengsten van de totale opbrengsten * nog te verwachten positief resultaat.

De winst die voor 2021 genomen moet worden bedraagt € 880.792,-. Dit bedrag wordt toegevoegd aan de Reserve Grondexploitatierisico. Dit bedrag is opgebouwd uit:

De herontwikkeling van het Piet van Thielplein is een omvangrijker project geworden dan vooraf voorzien en past niet meer binnen de grenzen van het plangebied van de grondexploitatie. De grondexploitatie wordt daarom gesloten.
Afgesproken is dat het resultaat van dit complex van € 95.142,- ingezet wordt voor de herinrichting van het Piet van Thielplein. Voor de dekking van de kosten van de omvangrijkere herinrichting wordt een apart krediet aangevraagd. Het resultaat van dit complex van € 95.142,- wordt binnen de reserve Grondexploitatierisico geoormerkt voor de herinrichting van het Piet van Thielplein en kan dienen als gedeeltelijke dekking van het nog aan te vragen krediet.

Voor het opvangen van de risico’s is een reserve Grondexploitatierisico gevormd. Deze reserve fungeert als bedrijfsbuffer voor het opvangen van risico's die inherent zijn aan de bouwgrondexploitatie. De stand van deze reserve per 31 december 2021 bedraagt € 4.670.581,22. Dit bedrag is inclusief toevoegingen zoals de winstnemingen 2021 en vrijval van een voorziening en inclusief onttrekkingen zoals te betalen Vennootschapsbelasting en vorming van een verliesvoorziening.

In 2020 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd waarbij een inschatting gemaakt is van de risico’s binnen de grondexploitaties. Uit deze analyse bleek dat een risicobuffer van € 2,4 miljoen vereist is om met een zekerheidsmarge van 90% de geïnventariseerde risico’s op te vangen (Grondnota 2020, pagina 10 en Grondnota 2021, pagina 14).

Plafond hoogte Reserve Grondexploitatierisico
Met het vaststelling van de Grondnota 2020 is een plafond voor de hoogte van de Reserve Grondexploitatierisico ingevoerd. Dit plafond bedraagt de gekwantificeerde risico's in de Monte Carlo Analyse vermeerderd met een gefixeerd bedrag van € 2 miljoen.  Dit plafond is voldoende om tegenvallers af te kunnen dekken, een doeltreffend grondbedrijf te kunnen  voeren passen bij de doelstellingen van het grondbeleid en toekomstig verschuldigde Vennootschapsbelasting te kunnen voldoen.

Met het instellen van het plafond is per 31-12-2021 een Reserve Grondexploitatierisico van € 4,4 miljoen benodigd (€ 2,4 miljoen vanuit Monte Carlo-analyse vermeerderd met € 2 miljoen). Dit betekent dat er een bedrag van € 270.581,22 vrijvalt ten gunste van de Algemene Reserve.

Om de twee jaar wordt een Monte Carlo analyse uitgevoerd van de meest risicovolle projecten. Meest recent is dit in juli 2020 gedaan. Zoals verwacht zijn de risico’s iets kleiner geworden door een forse toename van de verkoop van bouwkavels en de looptijden van de complexen korter worden. Nieuw in de rapportage is het meenemen van mogelijke financiële risico's van de strategische gronden.